Варшавка 152 и ЖК Чертановский

[V_Sokolovsky]

Поздравляю!!!
МОЛОДЦЫ!!!

[Aleksey]

Завтра 17.04.2007 в 11.00 будет слушание по Решению Арбитражного суда г. Москвы о расторжении Инвестиционного контракта №159/11/1И между ГлавКЭУ МО РФ г. Москвы и ПСМК "Воскресенский" от 21 февраля 2007 года

Дело №А40-74759/06-6-445

9 Апелляционный суд г. Москвы
адрес: м. Дмитровская, Проезд Соломенной сторожки, дом 12, зал № 9

Заседание открытое. Кто хочет, может посетить его. Проблема в том, что желающих охрана здания суда могут не пустить в здание.

[Lawyer]

Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 17.05.07 на 13-40 по причине не получения уведомления об извещении одного из участников процесса.
Есть еще время аресты наложить.

[Александр Селиванов]

... при этом, как я полагаю, - это не последнее отложения судебного разбирательства ...

С уважением,
_________________
А. Селиванов

[Марина В.]

Уважаемые соседи!
Кто-нибудь может поделиться положительным опытом наложения ареста на квартиру? А вообще каким- нибудь опытом в этом процессе?

[Сергей]

...

[Марина В.]

Корпус 41. А если точнее - двушка на 17 этаже. Вторая секция от МКАД.

[Алексей П]

Как я понял начата процедура наблюдения по банкротству ПСМК?
Или нет? Назначен временный управляюший?

Кто может уточнить ?

http://msk.arbitr.ru/?id_sec=348&id=582438

[Ирина_Т]

Статья опубликована в журнале "Экономика и жизнь" -юрист" за май 2007, №18
Средства правовой защиты инвесторов в долевом строительстве

Проблеме так называемых обманутых дольщиков в последнее время уделяется значительное внимание в СМИ, однако акцент делается в основном на ее социальном и политическом аспектах. Почему-то относительно мало внимания уделяется правовым механизмам, которые дольщик может использовать для защиты своих нарушенных прав.

Дягилев Андрей Владимирович, начальник юридического управления ОАО "Продимекс-Холдинг", к.ю.н.

Прежде всего определим субъектный состав конфликтной ситуации. В этом может помочь ФЗ № 124 "О долевом участии в строительстве жилья". Первый участник - это сам участник долевого строительства (соинвестор) - физическое лицо, вложившее денежные средства в инвестирование строительства жилья; второй - застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства (создания) на данном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство в соответствии с законом.
Кроме того, в конфликте может принимать участие подрядчик, другие участники долевого строительства (как правило, это инвесторы - юридические лица, состоящие в цепочке уступок прав на квартиры между застройщиком и физическими лицами).
На практике ситуации, когда права соинвесторов оказываются нарушенными, многообразны. Выделим наиболее распространенные варианты развития событий:
1. Строительство не начинается, проектная документация отсутствует.
2. Строительство не начинается, проектная документация имеется.
3. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации.
4. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется.
5. Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
6. Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
Поскольку в первом случае более целесообразно говорить не о гражданско-правовых, а об уголовных методах защиты прав инвесторов, рассмотрим остальные ситуации "от простого к сложному", т. е. от последнего случая - к первому.

Признание права собственности

В качестве наиболее действенного и универсального искового требования предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст.12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен, по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т. д.
Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности, то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проивестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, если:
имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком;
у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей любо компенсаций.
В подобном случае возникают проволочки в период оформления окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта. Данный пакет документов подается заказчиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы, после чего все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Решение простое: предъявление от имени соинвестора - физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости, искового заявления о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст.12 ГК РФ.
При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения документов судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований соинвестора.
Далее, со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ соинвестор через ФРС получает заветное свидетельство о праве собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства.
Несколько сложнее будет обстоять ситуация в случае, когда строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию. Метод решенияаналогичный - предъявление искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру. Однако чтобы добиться принятия данного решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества.
В указанной ситуации основной вопрос - получение из органов технической инвентаризации экспликации на помещение. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), то проблема решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе. Если обмеры БТИ еще не прошли, следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения, например предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров.

Признание права на инвестиции

Если получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, так как невозможно доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами.
В подобном случае, как и в ситуации, когда строительство было начато, но остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется, следует использовать предъявление иска с несколько непривычными для нашей правовой практики требованиями, а именно - о признании права соинвестора на долю в Инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Если дом достроен, есть акты приемки строительно-монтажных работ и осталось только принять дом в эксплуатацию, то можно также несколько изменить требование и просить признать право на долю в объекте инвестирования.
Исковые требования в данном случае сводятся к тому, чтобы суд констатировал (как перед ответчиком, так и перед неограниченным кругом третьих лиц) факт принадлежности истцу права на спорные имущественные права
Для всех случаев так называемого недостроя, предлагается предъявить именно иск о признании права на долю в Инвестиционном контракте. В результате такого судебного решения соинвестор получает не вещное, а обязательственное право.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Помимо этого согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Некоторые авторы предлагают при условии, когда строительство незакончено "удовлетворять иски о признании права требования доли в виде определенной денежной суммы, переданной дольщиком за строящееся помещение" (С.Давидян, А.Юдин. Защита обманутых дольщиков // эж-Юрист, № 8, 2007). При этом считается, что происходит одновременное юридическое закрепление прав как на возводимый объект недвижимости, так и на переданную лицом денежную сумму. Если в будущем объект будут достроен, то, по мнению авторов, лицо, имеющее на руках подобное решение, имеет право претендовать на "натурализованную" или "ненатурализованную" долю в объекте.
С подобной позицией можно поспорить по следующим основаниям:
Во-первых, определять долю в виде денежной суммы рискованно для дольщика, т.к. за время строительства возводимая недвижимость постоянно дорожает, иногда, в несколько раз. Во вторых, определить после завершения строительства, какая часть построенного объекта "приходится" на такую-то денежную сумму, будет весьма затруднительно: при подобной формулировке решения, дольщик не сможет определить границы своей квартиры. В третьих, взыскать денежную сумму с недобросовестного инвестора строительства бывает на практике невозможно.
В случае когда дольщик получает судебное решение, которое признает за ним право на долю в Инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства, то "привязка" объекта права осуществляется по его принадлежности к основному Инвестиционному контракту как части к целому.
Реализация полученного решения с указанной выше формулировкой представляется следующей: дольщик дожидается ввода дом в эксплуатацию и обмеров БТИ, после чего может, уже не дожидаясь дополнительных документов, вселяться в построенную квартиру, право на которую он получил по решению суда. Далее дольщик имеет право исходя из уже имеющихся решений суда о признании его прав, предъявить иск о признании уже права собственности, а потом, основываясь на решении по этому делу, зарегистрировать свои права в ФРС.
Если для признания прав на "недострой" пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства, в соответствии с п.2 ст.25 Закона № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним", то также могут возникнуть проблемы, связанные с тем, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.12.2002 № 8561/00).
Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет.
Большим риском использования механизма признания собственности на объект незавершенного строительства является проблема определения собственника части объекта, которая возникнет после его достраивания: определив, что соинвестор исполнил полностью свои обязательства по финансированию уже построенной части, суд не определяет, в каком объеме у соинвестора возникло право на часть объекта, которая будет достроена позже.
Для случая, когда строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации, можно рекомендовать иск о признании права соинвестора на долю в Инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. При этом понятно, что исходный распорядительный документ имеется в наличии, есть также сам основной инвестиционный контракт, но отсутствует разрешительная и (или) проектная документация в необходимом объеме, что зачастую является причиной прекращения строительства и формальным поводом для застройщика (инвестора) к срыву сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, в процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции целесообразно акцентировать внимание именно на то, что дольщик полностью исполнил свои обязательна по договору долевого участия, отплатил все инвестиционные взносы, а поэтому получил права на проинвестированную часть доли в инветсконтракте и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. При этом недооформление части разрешительной документации никак не умаляет прав дольщика.
Аналогичные исковые требования должны заявляться и в случае, когда строительство не начинается, проектная документация имеется. Подобная рассмотренным выше, схема закрепления прав дольщика действует, даже если на месте стройки не вырыт котлован. Сложности данной ситуации, как и рассмотренной в предыдущем абзаце, заключаются в том, что после получения вступившего в законную силу решения суда, признавшего за дольщиком право на долю в виде квартиры, необходимо будет найти способ заставить заказчика (инвестора) построить объект.

Возможные препятствия

Очень часто права дольщиков ставит под сомнение конфликтная ситуация между юридическими лицами - участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). Споры между этими лицами выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми "зрителями" и "заложниками" подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков - физических лиц, вложивших свои средства в получение жилья, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе.
Недобросовестные застройщики зачастую пытаются приостановить рассмотрение дела о признании права соинвестора в суде общей юрисдикции на основании ст. 215 ГПК РФ, обосновывая это наличием арбитражного дела между участниками строительства - юридическими лицами. Некоторые суды соглашаются с подобными ходатайствами и приостанавливают рассмотрение дела, что серьезно нарушает права соинвестора как потребителя, а иногда ставит под вопрос сам исход дела в суде общей юрисдикции. Подобную позицию судов нельзя признать обоснованной, так как рассмотрение спора между ответчиками в арбитражном суде не делает невозможным рассмотрение спора о праве дольщика на конкретную квартиру. Из этого же исходит законодатель, который в абз. 5 ст. 215 ГПК РФ основанием приостановления производства по делу определил только "невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном, уголовном производстве" и исключил арбитражное судопроизводство. Вместе с тем в ст. 143 АПК разрешение дела судом общей юрисдикции прямо указано как основание для приостановления арбитражного производства. Таким образом, с точки зрения законодателя, приоритет в части приостановления принадлежит судам общей юрисдикции, а не арбитражными (т.е. защищаются, прежде всего права гражданина, а не юридического лица).
Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это "отсутствием спора", "невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства" (!) и т.п.. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ, основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекратить производство по делу и т.п. Например, в одном из подобных случаев, судья отказала в принятии искового заявления, ссылаясь на то, что "к заявлению не приложены документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию", как того требует п.1 ст. 134 ГПК РФ. Мало того что подобного основания отказа в принятии заявления нет в ст. 134 РФ, но такой формулировкой судья, не начав рассматривать дело по существу и не установив никаких фактов по данному делу, делает выводы по существу предмета спора.
"Отсутствие спора о праве" - любимый конек некоторых судей. Если ответчик не оспаривает требований истца, судьи уже считают, что спора нет. Однако сам факт прекращения строительства, нарушение его сроков, невозможность оформить права собственности на квартиры обычным путем, - все это уже свидетельствует о том, что спор есть! Даже если ответчик утверждает, что не оспаривает прав соинвесторов, то это еще не говорит об отсутствии спора. Суд должен в ходе разбирательства установить все материально правовые обстоятельства дела, и только тогда делать выводы.
С такого рода проблемами сталкиваются многие практикующие юристы. К примеру, С.Давидян и А.Юдин пишут: "Понимание спора о праве лишь в качестве устных либо письменных заявлений ответчика о несогласии с позицией истца, выдвигаемых с той или иной степенью интенсивности, в отрыве от реально совершаемых ответчиком действий (бездействий) было бы слишком примитивистским и удобным для недобросовестных ответчиков" (С.Давидян, А.Юдин. Защита обманутых дольщиков // эж-Юрист, №8, 2007).
С подобными судебными актами необходимо бороться, причем не только путем подачи частных жалоб, но также жаловаться на непрофессиональных судей в Квалификационные коллегии судей с просьбой наложения на судью дисциплинарного взыскания, вплоть до досрочного прекращения полномочий, чтобы подобная порочная практика недобросовестного отношения судей к своим обязанностям прекратилась.
При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что такие требования истцов подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей", что прямо установлено в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов", утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая, что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.

Обеспечительные меры

Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства, ставятся под сомнения действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру, ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить запрет ответчикам, а также любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо, частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования (вселения), а также запретить ФРС и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а так же права, вытекающие из таких договоров.
Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры, так как обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков, по адресу, на который наложены меры невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более, чье-то право. Таким образом, ситуация "замораживается" и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.
Согласно приведенным выше рекомендациям, дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную либо еще недостроенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж, либо манипуляций недобросовестного застройщика. При этом нет необходимости стоять в пикетах, объявлять голодовки и ходить на митинги, все решается на основании ст. 46 Конституции РФ и действующем законодательстве.

[Lawyer]

[Lawyer]

Рассмотрение апелляционной жалобы в очередной раз отложено на 29.05.07 на 10-45, опять по причине не получения уведомления об извещении одного из участников процесса.

[Валентина Кузьмина]

Заседание арбитражного суда опять перенесено по причине неявки или неполучения ими уведомления нескольких соинвесторов. Теперь на 18 июня на 14.00.

[Константин]

[Константин]

Непонятное молчание Даже не рассказали как прошло заседание. Или никто не пришел от 41 корпуса ?

Что имеем в итоге: Аппеляция в очередной раз затянула проведение тендера. Стройка не началась. РПМ-919 увеличило нашу юридическую защищенность, но сомнения всё-таки остаются. Развеять сомнения можно как в судебном порядке так и досудебным путем (мировое и пр...).
Встреча с Префектурой - зависла (Алексей К. ?). Проект мирового - завис (Алексей С. ? ). Всё зависло. ЛЕТО. ЖАРА. ОТПУСК. ОГОРОД. МОРЕ. и, походу, в 41-м корпусе зависли не последние деньги, а обычные инвестиции. Так что в итоге всё Ок

Да, только что позвонили из ОКС (Объединенный комитет соинвесторов). Завтра состоится собрание ОКС и представителей пострадавших соинвесторов г.Москвы. Тема - обсуждение закона, защищающего интересы пострадавших соинвесторов. Кто готов пойти ? Время 18-00, Место - Петровка, 20. Более точные координаты и моб.телефон организатора сообщу по мейлу. Пишите в личку.

[Александр Селиванов]

Если уж кто-то интересуется точными результатами судебного разбирательства 18 июня 2007 года в апелляционной инстанции - можно попробывать выяснить результат по телефону. Для этого необходимо будет прежде всего сообщить номер дела (09АП-4084/2007-ГК), а также (возможно) наименование сторон и предсет спора.
Телефон: 987-2949 (внутренний телефон: 29-49). Судья - Борисова Елена Евгеньевна. Помощник судьи - Арбатский Михаил Владимирович.

С уважением,
_________________
А. Селиванов