Варшавка 152 и ЖК Чертановский

[Александр Селиванов]

... вот только для кого он эти сваи забивает (извините за скепсис)? Кто потом (с юридической точки зрения) будет счастливым обладателем того, что на указанных сваях возведут - я имею в виду прежде все квартиры, построенные на деньги граждан, отдавших их в оплату за квартиры? Какой конкретно документ послужит основанием для того, чтобы зарегистрировать право каждого конкретного человека (соинвестора) на конкретную квартиру (после возведения дома)?
Как я понимаю, с точки зрения действующего законодательства у каждого, кто связан соответствующими договорами с ПСМК "Воскресенский" пока не появились достаточные правовые основания требовать от нынешних участников инвестиционного контракта передачи соответстрвующих квартир ...

С уважением,
_________________
А. Селиванов

[Александр Селиванов]

21 июля 1997 года N 122-ФЗ

------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Принят
Государственной Думой
17 июня 1997 года

Одобрен
Советом Федерации
3 июля 1997 года


Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
(в ред. Федеральных законов от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Это я изложил для того, чтобы каждый озадачился вопросом, какой документ, с учетом статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", послужит основанием для регистрации прав на квартиру, поскольку распоряжение Правительством Москвы, само по себе, не в счет - Москва не является участником строительства дома ...
_________________
А. Селиванов

[Константин]

Александр, приветствую !
Твои мысли перенес в отдельный топик, надеюсь не обидешься .
Кас.твоего посыла - озадачиться-то озадачились.. а вот соинвесторы 15 корпуса на основании каких именно документов (из перечисленного выше тобой списка) регистрируют/ровали права на свои квартиры ? (у вас Москва также не была стороной)

[Sbornik]

15 корпус получал собственность на основании вступившего в законную силу решения суда. решение выносилось на основании совокупности доказательства-персональный инвестиционный договор, платежки, отзыв ПСМК, КЭУ и др.

в случае с 41 корпусом (пока мысли вслух для обсуждения-поскольку однозначного решения пока не существует-проблема достаточно новая)-в идеале если бы все соинвесторы поименно были включены в Акт о результат реализации инвестиционного контракта.

[Sbornik]

однако помимо обшего списка у каждого на руках должно быть некое соглашение-подобное тем, что заключаются с жителями сносимых домов при освобождении строительной площадки.
с кем будет заключено данное соглашение? в идеале с инвестором.

стоит изучить московскую практику предоставления квартир "обманутым дольщикам", может быть кто-то из них уже подошел к стадии оформления квартир в собственность.

ну и решить технический вопрос координации действий-надеюсь раскола нет в инициативной группе

[Sbornik]

красивый выход из ситуации нашли в ЖК Вертикаль-правда регистрацию права собственности на основании этих документов еще не производили

вся история
http://www.vertical2006.ru/readarticle.php?article_id=32

соглашение
http://www.vertical2006.ru/downloads/textIG-TZ-SMK(fin2).doc

[Stelaris]

Озвучу ранее высказанную кем-то мысль о документе, который мог бы быть основанием для оформления права собственности соинвестора на квартиру по 41 корпусу. Как вариант, каждый соинвестор 41 корпуса передает своё право требования к ПСМК, возникшее согласно заключенному договору соинвестирования, ПИКу (инвестору-застройщику, т.к. как он строит наверное за свои), а взамен ПИК передаёт соинвестору своё право на построенную квартиру. Для этого нужна только добрая воля сторон, учитывая тот факт, что 41 корпус строится именно для обманутых соинвесторов (Распоряжение, Аукцион, Контракт) и необходимы исключительно формальные юридические документы (в этом смысле считаю неважно оценивать ПИКом перспективу получения чего-то с ПСМК по правам полученным от соинвесторов). После чего заключается соглашение в письменной форме между каждым соинвестором 41 корпуса и ПИКом. Да ещё, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Есть мнения?

[Валентина Кузьмина]

Есть мнение. Для того чтобы ПИК передал соинвестору свое право на построенную квартиру - нужно немного, всего лишь, чтобы он это право имел. Вы, Евгений, перечитайте внимательно Распоряжение.

[Ирина_Т]

Александру Селиванову и Sborniky - спасибо ребята за поддержку и вразумление наших соинвесторов от эйфории. Может они хоть сейчас услышат глас вопиющих в пустыне . У "Вертикали" действительно очень умные и грамотные документы. Из всего с чем ознакомилась, их наработки понравились больше всего.
Кстати, в "Московском комсомольце" за 08 октября 2008 г. есть очень поучительная статья-судебный очерк О.Богуславской "Нацпроект "Недоступное жулье" (про ул.Пилюгина,1 - это просто КЛАСС
Так,что товарищи соинвесторы рано,очень рано вы обрадовались началу строительства. Дом-то будет, вот только - для кого Если ничего не делать, то смею вас заверить, что не для вас. А мы уже (маленькая такая группка,ну очень маленькая ), просто устали.

[Ирина_Т]

Евгений, а Вы контракт очень внимательно читали (он вытекает из распоряжения)???

[Stelaris]

Блин, до чего мы докатились - никакого взаимопонимания. Неполучается у нас конструктивного диалога, а только злобные выпады. Это я вам Валентина и Ирина говорю. И ненадо кричать, что у меня и наверное других соинвесторов эйфория - бред! Что делать то, инициативная группа? Вы же рулите, скажите кому что сделать. У нас организованная тактика поведения или как? А вы Ирина и Валенитина внимательно читали распоряжение и контракт - если да, продолжаем диалог, а не злобные выпады. Или уже не замечаете этого.

[Валентина Кузьмина]

У Вас неадекватная реакция. Можно попить валерианки. Где Вы увидели злобные выпады в Ваш адрес - в вопросе "внимательно ли прочитано Распоряжение"? Все что я хотела сказать - это то, что ни в распоряжении, ни в Инвестконтракте ни слова о том, что 41 корпус передается застройщику(в нашему случае ПИКу) так с какой же стати ПИК цитирую Вас "взамен передает свои права на построенные квартиры". Инициативная группа консультируется на этот предмет с юристами, уже заказано юридическое заключение в одном месте. Мало будет - пойдем в другое.
З.Ы. Я понимаю, что соинвесторы очень трепетно относятся к своим персонам, хочу попросить относится ко мне также уважительно.

[Александр Селиванов]

Уважаемые братья по несчастью, не надо ссориться! Это не конструктивно и подрывает окончательно уже расшатавшуюся психику ... (не обижайтесь, если кто-то услышал для себя обидное).
По поводу корпуса № 15 (он же дом 152 корпус 1) - основанием для того, чтобы суд принял нужное решение послужил, в первую очередь, договор соинвестирования, в котором указано кто чего должен (конкретно) и какую конкрутно квартиру должен получить каждый соинвестор, а также документы, свидетельствующие об исполнении соинвестором всех соих обязательств + документы о законности строительства дома, завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию.
Как я понимаю, относительно копруса № 41 у соинвесторов договоры соинвестирования заключены с ПСМК "Воскресенский" и с организациями, которые являются посредниками между ПСМК "Воскресенский" и гражданами. Договоров (соглашений), в силу которых кто-либо из действующих участников инвестиционного контракта обязан был бы предоставить каждому из соинвесторов обещанное (оплаченное ими) жилье, не имеется. Работа по заключению таких документов не проводится. Заключение указанных соглашений кто-либо из участников инвестиционного контракта не планирует. Распоряжение Правительства Москвы не содержит сведений о том, какая конкретно квартира, на каких правах какому из соинвесторов должна быть предоставлена + данное распоряжение, сасмо по себе, без дополнительно оформленных с гражданами соглашений, не может служить основанием для предоставления жилых помещений соинвесторам ...

С уважением,
_________________
А. Селиванов

[Александр Селиванов]

... на мой взгляд, в глобальном смысле вариантов решения вопроса несколько, но они схожы между собой:

Вариант № 1: к действующему инвестиционному контракту оформляется приложение (дополнительное соглашение), в котором (как в акте распределения площадей) подробно указываются соинвесторы, а также квартиры, подлежащие предоставленнию им.
Отрицательными моментами являются: трудоемкость в оформлении документа; поскольку соинвесторы фактически станут участниками инвестиционного контракта, представляется маловероятным, что действующие участники допустят это.
Вариант № 2: подписание между каждым из соинвесторов (с одной стороны) и участником инвестиционного контракта, к которому отходят спорные объемы в соответствии с контрактом (с другой стороны) соглашений, сходных по содержанию с договорами соинвестирования, которые заключались с ПСМК "Воскресенский", но адаптированных с сложившейся ситуации.

В связи с этим, для начала хотелось бы понять к кому из участников инвестиционного контракта (в соответствии с контрактом) отходят объемы, подлежащие предоставлению соинвесторам, а также на сколько указанные положения инвестиционного контракта соответствуют конкурсной документации конкурса, по результатам которого был заключен указанный выше инвестиционный контракт.
_________________
А. Селиванов

[Константин]

Саша, большое спасибо за коммент !

Касательно распределения площадей:

Из 919-РП:
"11. Принять к сведению, что после завершения строительства построенная жилая и нежилая площадь в микрорайонах 17 и 18 района Чертаново Южное передается в следующих соотношениях:
общая жилая площадь:
- 85% площади (за исключением корпуса 15 в микрорайоне 17) передается в федеральную собственность для Министерства обороны Российской Федерации и в собственность привлеченного им инвестора, в том числе жилая площадь в корпусе 41 микрорайона 17 - КЭУ г.Москвы для последующего предоставления физическими лицам - соинвесторам, участвующим в строительстве по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И, заключенному КЭУ г. Москвы с ПСМК "Воскресенский".
- 15% или 34,5 тыс.кв.м площади, финансируемой за счет бюджетных средств города, с учетом определенных согласно п.2.3. настоящего распоряжения земельных участков в микрорайонах 17 и 18 района Чертаново Южное, передается городу Москве в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда на общегородские цели;"


Из Протокола аукциона:
"победителем аукциона признается ОАО «Группа компаний ПИК», с предложенной долей жилой площади, передаваемой в собственность Министерства обороны РФ - 23,15% от доли распределяемой жилой площади Заказчику по инвестиционному контракту от 27.12.07 № 13-260916-5501-0148-00000-07."

Из Контракта КЭУ-ПИК:
"3.2. Обязанности Инвестора:
3.2.3 До 31 декабря 2009 г. за счет собственных и/или привлеченных средств построить корпус 41 микрорайона 17 Чертаново-Южное и передать его в счет собственной доли, Заказчику для последующей передачи участникам долевого строительства-физическим лицам согласно пофамильного списка лиц-соинвесторов, привлеченных по ИК от 02.10.2001 № 159/11/1И и т.д.
3.3. Права Инвестора
3.3.2 Инвестор по результатам исполнения инвестиционного контракта приобретае право на часть жилой площади в размере 76,85% от общей площади Объектов, передаваемой в федеральную собственность для МиОбороны РФ и в собственность привлеченных им инвесторов, в соответствии с п.3.1.1. ИК от 27.12.2007..."

В сухом остатке - в 919-РП и в Контракте про нас пишут, однако сама процедура передачи нам квартир так и остается "покрытой" мраком, более того - судя из текста документов, ПИК строит наши квартиры (в виде обременения) и передает их КЭУ/МинОбороны, которое в свою очередь и должно передать квартиры нам-соинветорам.. Однако КЭУ/МинОбороны НИКОГДА таких процедур не делало и захочет ли делать ??? Вероятно, в наших интересах - чтобы нам передавал квартиры не КЭУ/МинОбороны, а Инвестор/ПИК или город. Кстати, занимательный факт (на который я обращал внимание соинвесторов на последнем собрании) в первоначальном проекте Контракта, подготовленным МинОбороны, было написано:

"3.2.3 До 31 декабря 2009 г. за счет собственных и/или привлеченных средств построить корпус 41 микрорайона 17 Чертаново-Южное и передать его в счет собственной доли участникам долевого строительства-физическим лицам согласно пофамильного списка лиц-соинвесторов, привлеченных по ИК от 02.10.2001 № 159/11/1И и т.д"
а в итоговом варианте появилось всего 4 новых слова - "Заказчику для последующей передачи", которое кардинально переворачивают картину.